Российский клуб экспертов по франчайзингу и готовому бизнесу 
|
Бесплатная консультация |
ГлавнаяЭнциклопедия франчайзинга
|
Четыре западни для ипотечного заемщикаПокупка квартиры – серьезная сделка, требующая сопровождения. В любой момент она может сорваться по любым причинам – как из-за отсутствия того или иного документа, так и просто потому, что одна из сторон передумала. Ипотечный покупатель рискует вдвойне – прежде всего, потому, что очень зависит от банков. С какими рисками ипотечный заемщик сталкивается уже сегодня и может столкнуться в будущем, Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.ru рассказали специалисты. Риск № 1: Рост цен на рынке Альтернативные сделки (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) на рынке недвижимости Москвы все больше совершаются при помощи ипотеки. При этом люди в качестве первого взноса используют средства от продажи или передачи в залог уже имеющегося жилья. Сделка непростая, неопытному покупателю очень трудно не только провести ее самостоятельно не только подобрать подходящую ипотечную программу, но и элементарно оценить свои силы. Пытаясь самостоятельно решить проблему, потенциальный покупатель рискует не только потерять время, получая один за другим отказы у разных банков. Ему угрожает и постоянный рост цен – вполне возможно, что в такой ситуации суммы кредита, обговоренной с банком, недостаточно, чтобы приобрести нужное жилье Как говорят эксперты ипотечного рынка, наиболее распространенная сделка по сути представляет собой покупку лишней комнаты с помощью ипотечного кредита. Например, люди меняют двухкомнатную на трехкомнатную квартиру. Стандартный для Москвы ипотечный кредит – около 100 тысяч долларов. По средним московским ценам на эти деньги можно «расширить» прежнюю жилплощадь всего на 16 метров. Если цена недвижимости за время переговоров с банками вырастает (сегодня она растет примерно на полпроцента в месяц – по данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»), то выбранной квартиры вам уже не купить. Работа над ошибками: планируя купить квартиру с помощью ипотеки, нужно начинать не с подбора жилья, а с поиска банка и кредита. Возможно, вам потребуются услуги профессионала – ипотечного брокера. Особенно это актуально для заемщиков «с проблемами» - серым доходом, отсутствием гражданства или постоянной регистрации в регионе приобретения жилья, несовершеннолетними детьми, испорченной кредитной историей и так далее. Риск № 2: Брокер – это не риэлтор Предположим, ипотечный брокер рассчитал для вас все варианты кредитной линии, предложил на выбор несколько программ в различных банках. Но, как заметил начальник учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» Роман Вихлянцев, кредитный брокер является специалистом по финансам. Он может быть и не «в рынке недвижимости». То есть не знать деталей ежедневной риэлторской практики, «подводных камней» проверки юридической чистоты жилья, сложностей с оценкой. И может оказаться так, что клиент не сможет купить выбранное жилье – банк не одобрит его в качестве залога из-за того, что квартира оказалась проблемной. А время упущено, так что первый риск – рост цен на рынке недвижимости продолжает в этой ситуации нам угрожать. Работа над ошибками: следует подключать риэлтеров сразу после того, как брокер рассчитает для вас реальную сумму и сроки кредитов. Два специалиста – брокер и риэлтер – должны работать рука об руку, чтобы временной интервал между одобрением банка вас как заемщика, получением кредитных средств и возможностью регистрировать сделку был как можно меньше. Учтите, что обычная практика рынка на растущем рынке - завышение цены квартиры на 5 – 10% продавцом, сбывающим квартиру «ипотечнику». Если рынок «стоит», даже во время сезонного летнего затишья – для покупки квартиры с помощью кредита, - это самое время. Риск № 3: Проволочки с регистрацией Обычно процесс регистрации сделки происходит следующим образом. Сначала подписывается кредитный договор, затем - договор купли-продажи и ипотеки квартиры и составляется закладная. Банк открывает текущий счет заемщику, зачисляет сумму кредита и обязуется в определенный срок оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры. Затем договор купли-продажи и ипотеки квартиры должен пройти государственную регистрацию. Через месяц свидетельство должно быть готово. Однако далеко не секрет, что регистраторы зачастую задерживают процедуру, например, из-за отсутствия какой-нибудь копии или незамеченной прежде опечатки. Ситуация небезнадежная, но очень нервная. Работа над ошибками: нужно сразу поставить об этом в известность банк. Как советует генеральный директор Столичного Ипотечного Агентства Лариса Брыкса, если регистрация сделки «зависла» на неопределенный срок, стоит потребовать от регистраторов письменного подтверждения, что сделка находится «в работе». Как правило, это устраивает банк, и, договоренности подкрепляются дополнительным соглашением сторон. Если же потенциальный заемщик предупредительных мер не предпримет, сделка может быть расторгнута. Риск № 4: Если цены пошли вниз Да, возможно и такое. Цены на рынке пошли вниз, а ипотечный заемщик будет вынужден платить по старым, высоким ценам. История знает немало удивительных примеров, например – цены на недвижимость в Сингапуре во время кризиса конца девяностых годов резко упали, а ипотечные заемщики продолжали платить по счетам, в то время как стоимость их квартир была даже меньше выплаченных ими средств. А им предстояло платить дальше! Конечно, мы с трудом можем представить себе подобную ситуацию, но уроки нашего родного дефолта 1998 года надо помнить. Тогда цены упали процентов на З0. Другой риск – изменения курсов валюты. Долго ли будут терпеть банки падения доллара или придумают какую-нибудь заморочку для долларовых заемщиков, чтобы не оказаться в накладе? Эти зловещие сюжеты вполне могут «выйти из сумрака», если мы учтем кризис мировой финансовой системы. Работа над ошибками: по мнению Артиса Вейпса, директора по развитию Фонда кредитов, добросовестному заемщику не стоит сильно беспокоиться. Конечно, люди, которые живут в ипотечной квартире, будут платить кредит на записанных в договоре условиях. Если квартиры резко упадут в цене, они, конечно, просчитаются, но не понесут убытков. Рынок недвижимости на нашей памяти восстанавливался после стагнаций (и даже после дефолта 1998 г.), и цены росли дальше. Недвижимость вообще со временем дорожает, так что по большому счету, ипотечный заемщик выигрывает всегда. Если резко изменится курс валюты и кредит станет невыгоден банку (например, доллар упадет еще больше) – убытки будет нести банк. Если же такое изменение сильно ударит по клиенту – тогда можно задуматься о перекредитовании и просчитать этот вариант. * * * НОВОСТИ ИЗВЕСТНЫХ БРЕНДОВФранчайзи Spar объединяютсяРоссийские франчайзи нидерландской розничной сети Spar «СВА-трейдинг» и Spar Moscow (франчайзи Spar в Москве и Центральной России) создадут СП. Как сообщила пресс-служба Spar Moscow Holding (крупнейший франчайзи нидерландской розничной сети Spar, управляет 33 магазинами в ... Экономия на рискахВ 2010 году рынок страхования строительно-монтажных рисков (СМР) начал постепенно восстанавливаться, хотя и не достиг докризисного уровня. Причины роста кроются как в оживлении строительства в некоторых регионах, так и в изменении поведения инвесторов.... Мафиозные войныDigital Chocolate обвиняет Zynga в незаконном использовании торговой марки Mafia Wars. Как Zynga, так и Digital Chocolate хорошо известны в мире казуальных, мобильных и социальных игр. Напомним, что главой «Цифровой шоколадки» является многоуважаемый Трип ... General Motors – больше не американская мечтаЛегенда автоиндустрии США собирается вновь стать частной и избавиться от прозвища Government Motors. Но может статься, что вскоре компанию станут называть China Motors.Легендарный General Motors переживает в эти дни свое второе рождение, а скепсиса по поводу будущего компании не ... Развитие франчайзинга в Тюменской области будет способствовать формированию конкуренции в сфере потребительского рынкаРасширение развития франчайзинга в Тюменской области будет способствовать формированию конкурентной среды в сфере потребительского рынка. Об этом в ходе круглого стола «Предварительные итоги реализации федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой ... Режиссер «Пилы» выпустит фильм про магию числа «11»Режиссер первых трех фильмов франшизы «Пила», Даррен Линн Боусман, снимет фильм ужасов под названием «11.11.11». Разумеется, премьера должна состояться 11 ноября 2011 года. Продюсера проектаа Уэйна Аллана Райса («День святого Валентина») заинтересовала ... Урожай без рискаГосударство и частный бизнес борются за отечественного сельхозпроизводителя Вот уже две недели в Украине сохраняется чрезвычайная пожарная опасность. Когда ожидать спада температуры, синоптики пока затрудняются ответить.... Программа партнерства ПроКредит Банка и компании 1С Франчайзи "ФОРТ-ЛАБС"16 августа стартует программа партнерства ПроКредит Банка и компании "Форт-Лабс". Цель программы - ознакомление новых и существующих клиентов с дополнительными сервисами и предоставление преимуществ при работе с компанией-партнером.... BioShock: Infinite – третья игра из серии BioShockСтудия Irrational Games анонсировала новую игру из серии BioShock. BioShock: Infinite станет третьей игрой под франшизой BioShock. На сей раз действие игры происходит в 1912 году в городе Колумбия. В 1893 году была похищена девочка Элизабет, шли годы, и бывший бухгалтер Букер Дьюитт ... Новый объект компании place! – магазин по продаже товаров для офиса и школы GrossHaus.Компания place! выполнила поставку торгового оборудования для магазина по продаже товаров для офиса и школы GrossHaus. Новый магазин расположен по адресу: Лермонтовский проспект, дом 6. Площадь объекта - 150 кв.м. Об этом сообщили ИА «INFOLine» (www.ADVIS.ru).... * * * Москва, Россия и весь мирРекламаФраншиза Zara - Франчайзинг магазина модной одежды Zara, ZaraZara, Bershka, Promod и другие бренды из Италии, Франции, Испании, Турции, Китая Международная Ассоциация Франчайзинга Ассоциация, объединившая более 300 российских франчайзеров и франчайзи для совместных усилий по развитию франчайзинга в России и странах на территории бывшего Советского Союза. Международная Ассоциация Франчайзинга в России и СНГ отзывы Отзывы оработе Ассоциации франчайзинга Империя франчайзинга Первая рос. фирма, оказывающая услуги франчайзинга.
|